Novinky

Hľadáte nové bývanie?

Štartujú tvrdšie hypotéky

Štartujú tvrdšie hypotéky

Zdroj: Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska NARKS (https://www.narks.sk/startuju-tvrdsie-hypoteky-stvrtina-ludi-bude-mat-velky-problem/)

Dostať sa k hypotéke bude ešte ťažšie. Po novom musí žiadateľovi po odpočítaní splátok a životného minima zostať finančná rezerva na úrovni 40 percent. Klienti budú musieť v robiť väčšie kompromisy a siahnuť aj po alternatívnych spôsoboch.

Od januára tohto roka platí nová regulácia Národnej banky Slovenska pri hypotékach a spotrebných úveroch. Kým predtým mohli splátky úverov na jedného klienta tvoriť 80 percent príjmu po odpočítaní životného minima, od nového roka nemôžu všetky splátky prekročiť 60 percent.

“Inak povedané, kým predtým po splátkach úverov a nutných výdavkoch postačovala 20-percentná rezerva z príjmu, od januára je dvojnásobok, čiže 40 percent,” objasňuje pre TREND Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Ovplyvní to mnohých

Regulátor hovorí o poklese úverovania o približne 6 percent, niektorí finanční odborníci o podstatnom vplyve na štvrtinu nových žiadateľov.

Efekt novej regulácie od januára 2020 sa primárne dotkne nízkopríjmových rodín s viacerými deťmi, najmä pokiaľ plánujú kúpu nehnuteľnosti na hypotéku a súčasne i na spotrebný úver. V praxi to znamená, že napríklad získajú nižší úver, ako pôvodne žiadali.

Najväčší vplyv táto zmena bude mať pri domácnostiach, ktorých celkový disponibilný príjem je menej ako 1 400 eur mesačne, spresňuje pre TREND Peter Világi, vedúci analytického a marketingového oddelenia spoločnosti Fincentrum.

Práve táto skupina ľudí je podľa NBS najviac ohrozená v prípade nepriaznivého ekonomického vývoja Slovenska, respektíve zvyšovania úrokových sadzieb v budúcnosti.

“To sú klienti, ktorí budú musieť robiť kompromisy napríklad výberom lacnejšej nehnuteľnosti, alebo odložením investície do nehnuteľnosti na neskôr, kým si dostatočnú rezervu vytvoria,” podotýka P. Világi.

Aktuálnou reguláciou sa má docieliť obmedzenia dofinancovania spotrebným úverom, ktorý má krátku splatnosť a tým pádom vysokú mesačnú splátku. Vhodnou alternatívou sú skôr stavebné úvery a medziúvery, ktoré majú výrazne dlhšiu splatnosť, a teda i nižšie splátky.

Otázne zostáva, aký to bude mať vplyv na úvery, keďže ceny nehnuteľností zostanú pravdepodobne naďalej vysoké a zadlžovanie bude podľa odborníkov rásť stále tempom presahujúcim desať percent.

“Predpokladám, že táto situácia prinúti regulátora opäť sprísniť reguláciu k júlu 2020 a ďalej obmedziť príjmovo rizikové skupiny obyvateľov, ktorí sa k úverom dnes vedia dostať len vďaka extrémne nízkym úrokovým sadzbám,” konštatuje analytik OVB. Táto situácia nie je podľa neho zdravá a nesie v sebe značné riziko pre ekonomiku a rodinné rozpočty mnohých domácností.

Výnimka pre mladých dlžníkov

Práve to, aký majú ľudia finančný vankúš, musia banky sledovať zo zákona pri posudzovaní schopnosti splácať v rámci ukazovateľa DSTI (Debt-Service-to-Income).

Pre mladých dlžníkov do 35 rokov platí od roku 2020 výnimka – päť percent nových úverov môže byť aj pre dlžníkov s ukazovateľom DTSI 70 percent. Ich splátka teda nebude môcť prekročiť až 70 percent príjmu po odpočítaní životného minima. “Táto výnimka pre mladých začne platiť až od apríla. Dovtedy budú môcť dať banky 15 percent nových úverov s DTSI vyšším ako 60 percent,” konštatuje M. Búlik.

Pri stavebnom sporení sa zásadné zmeny udiali už od úvodu roka 2019, kedy štát zásadne obmedzil atraktivitu sporenia.

Stavebné sporiteľne sa teraz snažia prilákať nových sporiteľov, avšak ich primárny prínos bude pravdepodobne v poskytovaní úverov a medziúverov.

Prečo nedostávajú úvery

Už v minulom roku viacerí klienti nezískali úver v požadovanej výške, alebo dokonca vôbec žiadny, z viacerých príčin. Najčastejšie to boli neúspešné pokusy získať až 90-percentnú hypotéku, ktoré však banky štandardným klientom schvaľovali len výnimočne.

Druhou najčastejšou príčinou bolo prekročenie limitu DTI, teda klient by novým úverom v požadovanej výške presiahol svoju maximálnu celkovú zadlženosť vo výške ôsmich ročných príjmov.

Ďalším z dôvodov bol napríklad negatívny zápis v úverovom registri, o ktorom mnohí klienti ani netušili, prípadne mali problémy s platobnou disciplínou, či dlhy v zdravotnej alebo sociálnej poisťovni.

“Stačilo, ak napríklad svoj spotrebný alebo iný úver zaplatili v posledných mesiacoch raz či dvakrát s omeškaním. Pri žiadosti o hypotéku tak banke museli vysvetľovať, prečo sa tak stalo, poprípade nasledujúce obdobie daný úver splácať riadne a až potom o hypotéku požiadať opäť,” podotýka M. Búlik.

V prípade, že problém nie je v bonite žiadateľa, mohla byť dôvodom neschválenia úveru zakladaná, respektíve financovaná nehnuteľnosť. Najčastejšie pri rodinných domoch išlo o nevysporiadané pozemky alebo nelegálne prístavby a prestavby či chýbajúcu prístupovú cestu.

“Pri účele financovania zasa treba mať na pamäti, že úver na bývanie je možné použiť len na účel financovania bývania. Na to občas klienti zabúdajú, keď chcú kupovanú nehnuteľnosť napríklad využiť plne na komerčné účely,” konštatuje manažér Fincentra.

Viac - pokračovanie článku na odkaze: https://www.narks.sk/startuju-tvrdsie-hypoteky-stvrtina-ludi-bude-mat-velky-problem/